Анализ рынка недвижимости олимпийской столицы

На момент объявления в 2007 году Сочи столицей Олимпиады резкий скачок цен был предсказуем. Анализ предыдущих двадцати лет (по динамике цен на жилую недвижимость до и после проведения Игр, по объемам строительства жилых объектов для олимпийцев и новых гостиниц) показал, что Олимпиада давно перестала быть исключительно спортивным мероприятием и, к сожалению, не всегда фактор ее проведения оказывает позитивное влияние на развитие рынка недвижимости и становится грандиозным инфраструктурным проектом для страны организатора. Но если Олимпиада дает существенный толчок к развитию города, то и влияние ее на рынок недвижимости ощутимо. И когда до главного зимнего события нашей страны остается несколько месяцев, пожалуй, можно сделать выводы о состоянии городского рынка недвижимости.

Абсолютно в любом учебнике по экономической теории говорится, что именно спрос рождает предложение, и другие варианты исключены или мало возможны. Ситуация, с которой столкнулся город в 2007 году, диаметрально противоположна и противоречит основным законам формирования рынка цены на недвижимость начали расти, когда спрос был на минимальном уровне. Нонсенс, но предложение начало рождать спрос.

Самый пик продаж пришелся на 2007-2008 годы. В кризис 2009 года рынок испытал серьезный спад цен на аренду и продажу как жилой, так и коммерческой недвижимости, и цены рухнули более чем на 30%. Первоначальная ориентированность девелоперов на постройку жилых комплексов премиум и элитного классов сменилась на «комфорт» и «эконом», что позволило увеличить объемы продаж в сложной экономической ситуации в стране. Единственным минусом был лишь тот момент, что инфраструктура города находилась в плачевном состоянии. Обеспечить потенциальных покупателей адекватным сервисом и соотнести цены с качеством не представлялось возможным.

Но город менялся на глазах: росли жилые небоскребы, сносились ветхие строения, сокращалась площадь зеленых участков, а улицы становились похожими на поствоенное пространство, задыхаясь в пыли и шуме строительных работ. Безусловно, олимпийское строительство помогло «поселку городского типа» трансформироваться в курортную столицу России.

Уже в 2010 году стало прослеживаться значительное увеличение количества сделок, и в 2012 году их было 4 577 единиц, что на 8,4% превысило докризисное значение.

Сочи стал привлекательной зоной Черноморского побережья для инвесторов. При такой динамике развития мы вполне могли рассчитывать на привлечение иностранных инвестиций в высококлассные объекты жилой и апартаментной недвижимости.

Стоит отметить, что это достигается, в основном, за счет объектов эконом-класса, а сегмент бизнес и элитного классов по количеству сделок ниже на 45% докризисных показателей 2007 года. Возникает ряд вопросов: в какие сроки новостройки будут заселены хотя бы на 80%, каков уровень ликвидности высококлассных жилых объектов и какова обстановка на рынке недвижимости на текущий момент?

До настоящего времени большинство квартир приобреталось с целью долгосрочных инвестиций или сдачи в аренду, - пояснил президент Гильдии риелторов Сочи Михаил Титов.

- Но времена роста цен прошли, и на рынке ощущается практически стопроцентная стагнация, а в некоторых случаях есть и серьезное понижение стоимости квадратного метра. Условием понижения является единовременный платеж без ипотечных кредитов и рассрочек, но в рамках кризиса не каждый покупатель готов пойти на такие условия приобретения жилой площади.

Это, конечно же, преувеличение, что легко проверить в темное время суток по освещенности окон. Хотя купить квартиру в Сочи сегодня гораздо легче, чем 2-3 года назад, так как стоимость квадратного метра приближена к той реальной стоимости конкретного объекта, без сумасшедших «олимпийских» наценок, имевших место быть в 2008 году.

Последние пять лет лидером продаж является недвижимость эконом-класса как в готовом, так и в строящемся жилье для отдыха, последующей перепродажи и сдачи в аренду, делится своим мнением генеральный директор ООО «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева. На наш взгляд, это связано с тем, что основными покупателями недвижимости бизнес и премиум-классов являются иногородние граждане, желающие вложить свободные средства.

Во всем мире обладание недвижимостью на морском побережье знак принадлежности к избранному кругу.

Сочинцы же приобретают квартиры эконом-класса в строящихся и готовых домах, земельные участки стоимостью до 400 ООО рублей за сотку под строительство частных домов. Сокращение объемов продаж недвижимости бизнес и премиум-класса мы связываем с общеэкономической ситуацией в стране.

Сегодня цены стабилизировались, а снижению подвержены те объекты, стоимость которых изначально была завышена. Так, период 2011 2012 годов характеризуется заметным снижением цен, в среднем на 20%, по всем типам недвижимости. На текущий момент квартиры вторичного рынка недвижимости привлекают многих покупателей тем, что находятся в районах сложившейся застройки, с развитой, уже сформировавшейся инфраструктурой.

Рынок ощущает видимое перенасыщение предложением квартир как в дешевых, так и в дорогих сегментах, без соответствующего спроса, несмотря на большое количество замороженных объектов. Не стоит забывать, что после окончания Олимпиады, во втором полугодии 2014 года, на рынок жилой и апартаментной недвижимости Сочи дополнительно выйдет огромный объем квартир, предназначенных для размещения олимпийских спортсменов, журналистов и участников официальных делегаций, 14,5 тысячи объектов в сегменте высококлассного и наиболее дорогого жилья.

По данным консалтинговых компаний, реализация таких объектов возможна не ранее чем через 10 лет, а инвесторам останется лишь зафиксировать убытки. Несмотря на снижение количества сделок по приобретению недвижимости, растет аренда квартир, цена на которую претерпевает снижение, а к осени количество таких объектов увеличится в силу завершения строительных работ на олимпийских объектах, и рабочие, снимавшие квартиры, покинут город.

Тем временем, когда на фасадах зданий появляются яркие баннеры о срочной продаже квартир, в массах приобретает популярность бюджетная загородная недвижимость.

В отдаленных районах на дачных участках появляется все больше одноэтажных домиков из недорогих материалов, рассказывает Михаил Титов, как, например, из клееного бруса, разделенных на две квартиры. Цена такого объекта колеблется в районе 1,7 млн рублей, а площадь таких квартир редко превышает 40 квадратных метров, что составляет по цене серьезную конкуренцию загородным домам высокого класса.

Большую популярность получили в Сочи многоквартирные дома на землях под ИЖС, так называемые дома клубного типа, прописка в которых имеет ряд особенностей: собственник квартиры имеет право собственности только на долю в этом доме. Более того, на землях под индивидуальное жилищное строительство разрешено возведение объектов, не превышающих три этажа. Поэтому всегда есть угроза сноса здания и потери денег, если строение превышает допустимую этажность. Проблема прописки возникает в отношении квартир мансардного типа, так как, по закону, мансарды имеют статус нежилых помещений.

Помимо столицы Олимпиады, развитие коснулось и других городов Краснодарского края, к примеру, Геленджика и Анапы. Да, цены на недвижимость в этих городах значительно ниже, чем в Сочи, но и таких комплексов, как «Королевский парк» или «Александрийский маяк», там нет. К преимуществам Сочи также можно отнести более благоприятный климат, современные здания, обилие зеленых насаждений, динамично развивающийся сервис. Человек, владеющий определенным финансовым достатком и статусом, вряд ли будет приобретать квартиру в Геленджике или Анапе, которые расцениваются как «первый», но все же не «высший сорт».

Как правило, преобладающее большинство застройщиков, ведущих строительство жилых объектов, не являются сочинскими и рекламные кампании нацелены на регионы, в которых располагается головной офис и офисы продаж этой компании. Поэтому основную массу покупателей сочинской недвижимости составляют жители других городов, а именно центрального и сибирского регионов России. Для них главной причиной покупки является развивающийся горнолыжный курорт, летний отдых, долгосрочная инвестиция или арендный бизнес и, в последнюю очередь, сама Олимпиада. К основным покупателям относятся и невыездные граждане России, которые делятся на две категории. Во-первых, это сотрудники правоохранительных органов и оборонных предприятий, которым, в силу специфики работы, выезд за пределы страны ограничен. Во-вторых – это «психологические» невыездные, испытывающие дискомфорт за границей по тем или иным причинам.

А пока число покупателей из других городов растет, сами сочинцы не стремятся покупать квартиры в новостройках эконом-класса. Люди нацелены на покупку недвижимости исключительно элитного уровня в наиболее благоприятных районах города, хотя процент сделок настолько низок, что их можно пересчитать по пальцам.

Подводя итоги, смело скажем, что рынок сочинской недвижимости приближается к застою. Отсутствие продаж апартаментов до начала Игр также негативно сказывается на формировании и состоянии рынка недвижимости.

Опыт прошлых лет показал, что наибольший рост цен, сопровождаемый спросом, наблюдался в городах, принимающих Олимпиаду, именно на подготовительном этапе. Цены на недвижимость после окончания Игр практически не повышались, а в некоторых городах значительно падали. Так, 1992 году в Барселоне они выросли на 131%, в Сиднее на 50%, а по окончании снизились на 50% и 20% соответственно.

Возможно, Сочи ожидает аналогичная ситуация, но конкурентоспособные проекты, сходные своими качественными характеристиками, препятствуют повышению цен в бизнес и элитном классах, а их падение ниже себестоимости уже заведомо невозможный вариант. Практически все то, что было построено за последние годы, рассчитано на лиц с высоким уровнем дохода, в то время как в постолимпийский период ожидается массовый наплыв людей среднего достатка.

С увеличением количества многоэтажек параллельно увеличивается рост номерного фонда гостиниц. Наиболее существенный прирост был отмечен на зимних Олимпийских играх 1994 года в Лиллехаммере (+100%), а более низкие объемы вводимого гостиничного фонда наблюдались в Турине (+72%), Солт-Лейк-Сити (+64%) и Барселоне (+35%). Но явным лидером станет Сочи, где прирост номерного фонда в «брендовых» отелях составит +700%. Но если инфраструктура ряда городов была частично готова, то Сочи изначально не был адаптирован для проведения такого масштабного мероприятия. Его пришлось строить заново, практически с нуля, что и привело к перенасыщению рынка недвижимости, и на момент окончания Олимпиады большинству гостиниц потребуется переформатирование номерного фонда из высокого класса в более востребованный рынком, дабы обеспечить свое существование.

Нынешняя умеренная активность в покупке жилья связана с тем, что в настоящее время город большая стройка, считает Юлия Усачева. Народ ждет, когда после Олимпиады можно будет купить заветные метры уже в благоустроенном чистом городе, а Сочи превратится в единственный в своем роде обновленный курорт России с возможностью круглогодичного отдыха на побережье Краснодарского края. На мой взгляд, город ожидает постепенное и уверенное повышение цен на недвижимость. А рост продаж напрямую будет зависеть от экономической ситуации в целом по стране, а также от роста качества сервиса на курорте и его соответствия мировым стандартам.