Инвестиционная привлекательность курортных городов Кубани

Считается, что бренд «Курорты Кубани» повышает инвестиционную привлекательность региона. Насколько крупные города побережья действительно интересны собственникам капитала, мы попытались разобраться на примере рынка недвижимости.

Вне игры - Сочи

Нетрудно догадаться, что лидером по объемам строительства на побережье сегодня является Сочи. Тут вам и Олимииада-2014 с ее объектами, и ежегодный Международный инвестиционный форум, ну и, само собой, Черное море, субтропический климат, уникальные памятники природы и прочие прелести курортной зоны. Эти характеристики вот уже несколько лет обеспечивают городу бурное экономическое развитие и спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. При этом Сочи – едва ли не единственный город побережья, где стабильно востребовано элитное жилье.

«Рекламный потенциал олимпийского Сочи, резкий скачок в развитии городской и курортной инфраструктуры сказались не только на уровне цен на местную недвижимость, но и на структуре предложения, – рассказывает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group. – На сегодняшний день здесь насчитывается максимальное на Азово-Черноморском побережье число проектов в бизнес и элитном сегментах – двадцать пять. При этом основу составляют объекты бизнес-класса: двадцать один объект. Еще четыре приходится на элитный класс. Это «Королевский Парк», «Новая Александрия», Karat Apartments и «Камелия».

Что касается коммерческой недвижимости Сочи, то, по мнению Ильи Володько, спрос па нее обусловлен в большей степени низкой деловой активностью в других курортных городах. Поэтому экономическая эффективность таких проектов представляется весьма сомнительной. Иван Бойко, директор компании «Мастерстрой», считает, что после 2014 года рынок офисной недвижимости Сочи ждут нелегкие времена. Если сейчас незначительным ростом этот сегмент обязан компаниям, причастным к организации Олимпиады, то их уход с рынка повлечет за собой высвобождение площадей, которые могут остаться попросту невостребованными местными игроками.

Жилой сектор после 2014 года также ждет небывалый рост предложения, и тоже отнюдь не за счет вновь возводимых новостроек. По данным Macon Realty Group, после окончания Игр на рынок жилой и апартамеитной недвижимости Сочи вы вдет огромный объем качественного и наиболее дорогого предложения, построенного специально под нужды Олимпиады, – около 10,5 тысячи квартир только в рамках «олимпийских» объектов. «Максимальный объем спроса на них придется на 2015-2016 гг., когда количество сделок будет достигать полутора тысяч единиц ежегодно. Пик спроса в эти годы будет связан с ускоренной реализацией наиболее ликвидных квартир, бюджет покупки которых составит от 6 до 15 миллионов рублей, а цена за квадратный метр – не более 130-140 тысяч рублей», – считает генеральный директор компании. По расчетам экспертов, число таких квартир может составить 3 200 единиц, или около 30 процентов «олимпийских» апартаментов. Именно данная сумма наиболее полно отвечает потребительским предпочтениям покупателей курортной недвижимости в Сочи. Продажа квартир с более высокими бюджетом и ценой квадратного метра будет происходить замедленными темпами и растянется еще па десять лет.

Вообще, ситуацию на рынке недвижимости постол олимпийского Сочи берутся прогнозировать немногие. О том, что стоимость строительства в городе явно завышена, говорилось уже не раз. Именно поэтому, опасаясь за свою рентабельность, сюда не спешат выходить, например, крупные ритейлеры. Та же «Красная Площадь», не так давно появившаяся в Новороссийске и совсем недавно в Анапе, вряд ли будет открыта в Сочи, несмотря на его непрерывное развитие. Потребности жителей города, но мнению Ильи Володько, вполне способен покрыть открывшийся в прошлом году торговый центр «Море Молл». Поэтому крупным ритейлерам сочинский рынок уже не интересен.

Одно дело – потребности олимпийской стройки и гостей столь масштабного международного события и совсем другое – относительно большого, но курортного города, которым Сочи был до Олимпиады и которым, скорее всего, после нее и останется. Поэтому на постолимпийском рынке недвижимости с равной степенью можно прогнозировать как искусственное сдерживание цен на квадратные метры, так и демпинг, считает Иван Бойко (Мастерстрой). Ясно одно – возведения новых объектов как жилой, гак и коммерческой недвижимости после Олимпиады в Сочи ждать не стоит. Здесь этот рынок уже насытился.

Портовые будни - Новороссийск

Если говорить о развитии именно сегмента курортной недвижимости, то в этом плане куда большим потенциалом, чем Сочи, обладает Новороссийск, считает Иван Бойко. Благодаря наличию торгового порта, курортная составляющая этого города неоднократно ставилась под сомнение. Однако этот же фактор делает его весьма привлекательным для инвестиций, открывая перспективы перед участниками строительного рынка. «Новороссийский порт, один из крупнейших в Европе, принимает огромный грузопоток. Поэтому экономическое развитие здесь гораздо выше, чем в других курортных городах, – поясняет Иван Бойко. – Уровень жизни населения также выгодно отличается на общем фоне побережья за счет большего количества рабочих мест и относительно высокого уровня заработной платы. В результате в городе пользуется спросом как жилая, так и коммерческая недвижимость. Причем офисная и торговая в равной мере».

С другой стороны, застройка здесь серьезно осложняется низким уровнем развития городской и курортной инфраструктуры. Ландшафтные особенности усложняют проведение инженерных коммуникаций, что делает строительство более дорогостоящим и, прямо скажем, не лучшим образом сказывается на рынке жилой недвижимости Новороссийска. Кроме того, город практически не позиционируется как курортный, что совершенно не удивительно, учитывая работу не только морского порта, но и одного из крупнейших в стране цементных заводов. Соответственно, поток отдыхающих в Новороссийске значительно ниже, чем у его соседей но побережью. Так что имеющейся курортной инфраструктуры городу вполне достаточно, и новые объекты, рассчитанные па прием отдыхающих, здесь вряд ли появятся.

Похожая ситуация складывается с инфраструктурой еще одного портового города – Туапсе. Причем сравнение здесь явно не в пользу последнего. Курортный поток невелик, морской порт серьезно уступает размерами новороссийскому, спрос на недвижимость практически отсутствует, поэтому перспектив на этом рынке девелоперы для себя не видят. «В Туапсе объем строительства жилья и, соответственно ввода, очень мал, – говорит Илья Володько (Macon Realty Group). – Официальные данные не озвучиваются уже несколько лет». Как, впрочем, и в Ейске.

Будучи еще одним счастливым обладателем морского порта, Ейск при этом не имеет ни развитой инженерной инфраструктуры, ни сколь-нибудь вразумительной концепции продвижения в качестве курорта. Аналогичная ситуация, кстати, характеризует все города Азовского побережья. «Ейск, Темрюк, Приморско-Ахтарск позиционируются скорее как места для охоты и рыбалки, – поясняет Иван Бойко. – Это очень специфичные виды отдыха, поэтому строятся здесь в основном небольшие базы отдыха на десять-двадцать номеров, оказываются егерские услуги или услуги по организации рыбалки. Как морской курорт Ейск попросту «не раскручен», поэтому не интересен инвесторам, а значит не интересен и застройщикам».

По мнению Ильи Володько, в ближайшие несколько лет ситуация здесь не изменится. «Выбирая курортную недвижимость, покупатели ориентируются на множество факторов – это местоположение объекта, его стоимость, близость к морю, окружающая природа, экологическая обстановка в районе и так далее. Но один из основных – эго, конечно же, уровень развития инфраструктуры, – подтверждает Сергей Абузяров, начальник отдела маркетинга управляющей компании «Фонд Юг». – А если рассматривать инфраструктуру Краснодарского края, среди наиболее популярных приморских городов можно выделить Сочи, Геленджик и Анапу».

Недетский размах - Анапа

Рынок недвижимости Анапы бум, конечно, не переживает, но по крайней мере растет. И не только благодаря развитой курортной и городской инфраструктуре.

Можно много рассуждать о причинах решения сделать бывшую всесоюзную детскую здравницу столицей игорной зоны, однако на инвестиционном климате города такое преображение сказалось благотворно. Как и в большинстве крупных курортных городов, рынок жилой недвижимости здесь развивается более активно, нежели коммерческой. «Связано это в первую очередь со спецификой курорта: сюда приезжают отдыхать, а постоянное население не очень велико, – поясняет Илья Володько (Macon Realty Group). – К тому же жилье всегда восстанавливается гораздо активнее, что связано с более короткими сроками окупаемости таких проектов и, соответственно, большей инвестиционной привлекательностью для девелоперов».

Причем ростом анапский рынок обязан в первую очередь жителям других регионов. Поданным Macon Realty Group, 60% объектов приобретается здесь либо с инвестиционной целью, либо в качестве жилья на летний период. «Бурное развитие инфраструктуры города делает такие инвестиции очень перспективными. Многие собственники капитала интересуются долевым участием в строительстве жилья.

Как показывает практика, такой вид инвестиций себя оправдывает, – отмечает Денис Харанжук, директор компании «Юг-регион» (Анапа). – На сегодняшний день самым популярным сегментом рынка являются квартиры эконом класса, а также строительство домов в новообразованных коттеджных поселках». Согласно данным компании «Фонд Юг», на эконом приходится более 74% от совокупной жилой площади возводимых новостроек. Хотя качество спроса постепенно меняется. «В настоящее время в Анапе реализуются четыре объекта бизнес-класса, два из которых – жилые комплексы – «Колоннада», Villa Victoria – уже введены в эксплуатацию, апарт-отель на улице Кирова находится на стадии строительства, а также проектируемый Ж К «Бельведер», – рассказывает Илья Володько. – Элитный класс в Анапе представлен жилым комплексом «Панорама».

С ростом инвестиционной привлекательности города увеличилась и стоимость квадратного метра в анапских новостройках. Так, за 2012 год средний ценник вырос примерно на 20%. Активное развитие сегментов жилой и гостиничной недвижимости, модернизация транспортной инфраструктуры (полное завершение реконструкции международного аэропорта в 2012 году, например) и реализация заявленных инвестпроектов могут в перспективе привести к повышению престижа Анапы и формированию новой целевой аудитории с более высоким уровнем доходов, считает Илья Володько. Что же касается торговых площадей, то для немногочисленного пока населения города вполне достаточно уже вышедших на этот рынок «Красной Площади» и «Магнита Семейного».

Город экономкласса - Геленджик

Рынок коммерческой недвижимости Геленджика, в свою очередь, не перенасыщен ни спросом, ни предложением. Необходимости в новых крупных торговых центрах здесь нет, как и в увеличении объектов офисной недвижимости. Зато объем возводимого жилья за последние семь лет вырос больше чем в четыре с половиной раза.

«Это следствие активного развития сегмента частных застройщиков, а также начала реализации нескольких комплексных проектов, например микрорайона «Северный» компании «Кубанская марка», «Столичный квартал», «Азимут» в экономклассе, – поясняет Илья Володько. – Сегодня Анапа и Геленджик забирают на себя большую часть спроса покупателей, которые хотят приобрести недвижимость для временного проживания в качестве летней резиденции».

Если в Сочи преобладает спрос в сегменте элитного жилья, а Анапа все еще позиционируется как курорт для отдыха представителей среднего класса, то в Геленджике все чаще возводятся объекты бизнес-класса. Однако предложение в данном сегменте пока преобладает над спросом. По словам Ильи Володько, все четыре объекта, которыми представлен данный сегмент (жилые комплексы «Морская резиденция», «Альтис», «Флагман» и апартаменты в рамках коттеджного поселка «Торик»), хоть и введены в эксплуатацию, по-прежнему имеют квартиры в остатке. К элитному сегменту здесь относятся введенный в эксплуатацию жилой комплекс «Сады морей» и строящийся «Акватория». Причем 80% от всех заключенных сделок приходится на покупателей из Москвы, Санкт-Петербурга, Сибирского и Уральского федеральных округов, а также северных регионов. «Геленджик – единственный город на Черноморском побережье, демонстрирующий снижение цен до сих пор, – отмечает Илья Володько. – Стоимость многоэтажной жилой недвижимости здесь росла вплоть до 2008 года. С приходом кризиса тренд был сломлен. Самое серьезное падение цен испытал экономкласс, который, но нашему мнению, был переоценен до кризиса. С конца 2008 года и но сегодняшний день доступность первичного жилья в Геленджике возрастает».

В общем и целом, ситуация на рынке недвижимости крупных курортных городов края говорит об одном: сектор близок к насыщению. В ближайшие годы темпы застройки жилья на побережье будут постепенно снижаться. Причиной тому и немногочисленное население, и устаревшие инженерные сети, которые никто не торопится реконструировать. «Разумеется, полностью строительство не прекратится в силу естественной убыли жилья, – говорит Иван Бойко (Мастерстрой). – Вместо ветхих и аварийных зданий в любом случае будут возводить новые, но не более того. Рынок недвижимости в курортных, как правило, небольших городах имеет ограниченный спрос, а строить жилье, которое не будет востребовано в перспективе, никому не интересно».

По мнению Ильи Володько (Macon Realty Group), сейчас рынок курортной недвижимости находится на переходном этапе. На первой фазе его развития, до 2007-2008 года, имел место активный приток средств, однако ожидания инвесторов не оправдались. Часть проектов оказалась нерентабельной, другая имела низкие показатели экономической эффективности. «Наступил период, когда в прежнем ключе проекты уже не могут реализовываться, а нового рынка еще не образовалось. Связано это в первую очередь с отсутствием спроса. В ближайшие годы без роста экономики и доходов населения не будет и роста рынка курортной недвижимости», – считает эксперт.