Земельный вопрос в Краснодарском крае

Сегодня в крае ничейной земли нет. Но кто хозяин этой земли и зачем ему такая собственность?

Чтобы не завязнуть в теме, я поставил четкие границы: география – Анапа и Геленджик (Сочи ввиду своего мирового статуса показателем не является); вид недвижимости – земельные участки под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Критерии не случайны: земля под застройку в курортных городах ценится особенно высоко, и если проблема существует, то здесь она проявится четче. Да и впечатления гостей наших здравниц, а следовательно, и пополнение краевого бюджета, во многом зависят именно от ухоженности этих территорий.

Первый же телефонный звонок принес результат.

– Бесхозных участков у нас нет. А вот проблемных хватает. Мы как раз судимся с одним гражданином, который земли набрал, а своих обязательств по договорам не исполняет. Приезжайте, тут в двух словах не рассказать, – пригласила Елена Буряк, начальник управления имущественных отношений администрации города-курорта Анапа.

На следующий день я сидел в ее кабинете и знакомился с интереснейшим документом: для большего погружения в тему, так сказать. На двух листах помещалось определение краевого арбитражного суда об отложении разбирательства. А суть заключалась в том, что некий гражданин О. В. Берг получил отказ администрации Анапы в выдаче градостроительных планов земельных участков, арендатором которых он является. Заявитель ходатайствовал уточнить требования, которые к нему предъявляет администрация. Адреса участков прилагались.

Согласно документу Олег Берг еще в сентябре 2011 года участвовал в торгах, победил и получил право аренды сразу 12 (!) земельных участков под индивидуальную застройку, каждый площадью от 10 до 15 соток. Спустя три месяца, в декабре 2011-го, индивидуальный предприниматель Берг опять участвовал в торгах и снова победил в восьми «битвах за землю». Правда, участки были поменьше – чуть-чуть не дотягивали до 6 соток. А в феврале Берг прирастил свой анапский надел еще тремя участками. Получается, что только по этому документу он является обладателем 23 участков под строительство индивидуального жилья.

– Так, а почему вы два с половиной года человека мучаете – документы не выдаете? Он же без них ничего построить не сможет, – я был поставлен в тупик этим решением, тем более что суд удовлетворил ходатайство заявителя, а администрации дал время, чтобы собрать все необходимые документы. Вроде бы все складывалось так, что чиновники виноваты – мешают честному предпринимателю реализовать свое право, завоеванное в аукционных «боях».

– В том-то и дело, что гражданин Берг, победив в торгах, не выполнил дальнейших условий. Мы бы даже если и хотели, то по закону не могли бы ему выдать документы. И дело не в волоките или бюрократических препонах. Все гораздо проще и сложнее одновременно, – начала свой рассказ Елена Буряк.

История получилась такая. В 2011 году 12 сентября в Анапе проводились очередные торги на право аренды участков под ИЖС. Господин Берг подал заявку на участие практически во всех торгах. Внес необходимый залог – в пределах 10 – 20 процентов от начальной цены лота. Потом по 12 участкам предложил самую высокую цену и закономерно победил. Вроде бы все честно и правильно – муниципалитет, собственник земель, в прямой выгоде – получил максимальную прибыль. Не в убытке и арендатор, ведь после того, как на участке появится дом, который официально введут в эксплуатацию, он сможет бесплатно приватизировать землю. Тут-то и началось самое интересное. Дело в том, что победитель торгов должен в 10-дневный срок внести всю сумму, а взамен получить документы на участок. До этого момента земля «висит». Как поступает заинтересованный в строительстве собственного дома (или на продажу – не суть важно)? Он берет деньги и побыстрее платит, чтобы не затягивать процесс. Однако гражданин Берг не спешил нести деньги. Прошло три месяца – и снова он победитель торгов. Не расплатившись за предыдущие участки, он берет на себя новые долговые обязательства и снова не платит. Сценарий февральских торгов аналогичен. В итоге, по данным администрации Анапы, только за первые 12 участков предприниматель Берг не заплатил 859 тысяч 780 рублей. Об арендной плате даже говорить не стоит – договора-то аренды нет. И такая бодяга тянется уже не первый год.

Не посвященному в процесс человеку кажется, что в подобном поведении абсолютно отсутствует логика. Однако она есть. Но об этом позже.

– Сразу после того, как истекли 10 дней на оплату права аренды, специалисты администрации начали работу по выяснению причин. Мало ли что произошло? Были случаи, когда человек заболевал или даже умирал. Но господин Берг, похоже, чувствовал себя прекрасно.

По крайней мере, активность свою не снижал, – объясняет Елена Вячеславовна. – Он проявил себя в еще одной ипостаси: начал судиться. Не выиграл аукцион – иск в суд о нарушениях в процедуре торгов. Получит отказ в удовлетворении своего ходатайства – обжалует решение суда в вышестоящую инстанцию. И с другими победителями судился. На все суды его не хватало, и он нередко пользовался услугами доверенного лица, некоего гражданина Иноземцева И. О. Его фамилия тоже знакома нам далеко не понаслышке. В общем, процесс бесконечный. А итог печальный. Например, сегодня мы не можем найти нужное количество участков под ИЖС, чтобы предоставить их многодетным семьям под строительство домов. А в это время десятки участков практически лежат мертвым грузом. Строительство на участках не ведется, только амброзия цветет. Мы судимся, пытаясь вернуть землю. Процесс это долгий, и сколько еще займет времени – неизвестно. Олег Викторович же профессиональный юрист. Но, даже вернув землю, мы опять выставим ее на торги в надежде найти рачительного хозяина. И гарантии того, что в торгах не будет участвовать тот же Берг, нет никакой. Если смотреть на ситуацию шире, то найдется немало граждан, которые подобным образом участвуют в торгах всех уровней. По закону мы не имеем права отказать ему в регистрации как участника аукциона. Получается замкнутый круг.

Есть и еще один немаловажный минус. Муниципалитетам приходится идти на ужесточение процедуры торгов. Поэтому вместо привычного залога в 20 процентов от начальной стоимости аренды организаторы поднимают ее до 80 – 90 процентов. Но таким образом отсеиваются не только «технические» кандидаты, но и те, кто надеялся поучаствовать в нескольких аукционах, чтобы выбрать наиболее приемлемый вариант.

Естественно, я не мог не заинтересоваться персоной О.В. Берга. С запросом обратился в администрацию Геленджика. Пока ждал ответ, поискал информацию на господина Берга в Интернете. Оказалось, что Олег Викторович – личность весьма примечательная. Живет он в Воронеже и там довольно известен. И не только тем, что одно время был депутатом воронежского городского Совета. Настоящую известность он получил, когда в 2002 году подал в суд на ОРТ (нынешний «Первый канал»). Под прицел юриста попала популярная тогда передача «Последний герой». По мнению Олега Викторовича, в финале передачи, когда выбирали победителя проекта, правила были незаконно изменены, что привело на пьедестал менее достойного претендента. За «нравственные переживания по поводу несправедливых итогов телеигры» Берг потребовал компенсацию в 1 (!) рубль. Факт к нашему делу отношения не имеет, но очень интересен сам по себе.

Так что к ответу я в принципе был готов, и он меня не разочаровал. Оказывается, господин Берг заявил о своих интересах в Геленджике еще раньше. Самые ранние документы, попавшие мне в руки, датируются 2009 годом. И здесь ситуация примерно такая же, как и в Анапе. Торги, суды, торги и снова суды, иски, ходатайства. Разница только в масштабах – в Геленджике они повнушительнее, чем в Анапе, будут. Да и спектр интересов пошире – здесь Берг пытался побороться за землю под оздоровительный центр, многоэтажный дом и так далее.

Я не смог удержаться от соблазна и промониторил информацию о торгах еще и в Краснодаре. Копать долго не пришлось. На торгах, прошедших 9 февраля 2012 года, Олег Берг получил право аренды на два десятка (!) земельных участков под ИЖС.

И, наконец, пришла пора разобраться, есть ли экономический эффект от «торговой» политики. Сразу оговорюсь, что никого не обвиняю и даже не подозреваю. Тем более что таким уважаемым юристом, каковым является Олег Викторович, наверняка движет исключительно желание честно, в рамках закона зарабатывать свой хлеб. Я просто рассматриваю возможные варианты развития событий, если бы арендатором огромных муниципальных земель был не уважаемый господин Берг, а нехороший человек.

Итак, земельный участок, приобретенный в аренду с возможностью дальнейшей приватизации на торгах, как правило, продается гораздо дешевле его рыночной цены. Человек, получивший право аренды, может этот участок переуступить, а по сути – продать. Таким образом можно погасить оставшуюся сумму за аренду, получить договор, переоформить участок и наварить денег, практически не вкладываясь собственными средствами. Тогда задержка окончательного расчета и оформления договора аренды, последующие судебные затягивания сроков выглядят вполне логично. Больше времени на поиск покупателей.

Существует еще один, более криминальный вариант – шантаж. Здесь немалую роль играет репутация. Зная о скорых торгах и его участниках, ушлый гражданин напрямую обращается к самому сильному игроку (или нескольким) и предлагает сделку: ты мне денег дашь, а я не буду участвовать в торгах и задирать цену. Эта практика довольно развита. Те, кто борется за победу в торгах для дела, а не ради сомнительных манипуляций, нередко предпочитают заплатить вымогателю, чем потом перебивать цену на аукционе или годами не вылезать из судов. Решается эта проблема легко: заявление в полицию – и гражданина возьмут при передаче меченых купюр. Но, к сожалению, такие эпизоды – скорее исключение из правил.

Есть ли выход из сложившейся ситуации? Поговорив со многими специалистами муниципалитетов и предпринимателями, я провел собственное небольшое расследование и пришел к такому выводу. Со злоупотреблениями на торгах можно бороться только если появится база недобросовестных участников, которым организаторы на законных основаниях смогут отказать в принятии заявки. Похожий механизм, кстати, уже применяется для предприятий, борющихся за государственный заказ. Для физических же лиц такие вещи не предусмотрены. Безусловно, «черный» список – не панацея. Но с чего-то начинать надо.

Автор: Иван ПРЫТЫКА
газета «Кубанские Новости»